Ochrona wynajmującego przed niechcianymi lokatorami

Jak uchronić się przed nieuczciwym i nierzetelnym Najemcą ?


W Polsce Wielu wynajmujących zastanawia się jak uchronić się przed nieuczciwymi najemcami. Niestety tradycyjna umowa najmu nie chroni tak skutecznie Wynajmującego jak umowa najmu okazjonalnego. Procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego została wprowadzona w  ustawie          z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.  

Na czym polega umowa najmu okazjonalnego?


Umowa najmu okazjonalnego, jest umową najmu lokalu mieszkalnego, w której Wynajmującym jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej, w przedmiocie wynajmowania lokali.  Dla ważności umowy najmu okazjonalnego, konieczne jest spełnienie dodatkowych formalności (w postaci załączników do Umowy).  Umowa najmu okazjonalnego, jest nieco skomplikowana, w przeciwieństwie do tradycyjnej umowy najmu, jednakże warto rozważyć zawarcie takie umowy, ponieważ najem okazjonalny zapewnia ochronę Wynajmującemu, poprzez umożliwienie mu eksmitowania Najemcy, bez przeprowadzenie postępowania sądowego, a także bez konieczności zapewnienia lokalu zastępczego.  

Kto może być Wynajmującym ?


Należy pamiętać, że w przypadku umowy najmu okazjonalnego Wynajmującymi mogą być wyłącznie osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej związanej z wynajmowaniem lokali.  

Czy umowę najmu okazjonalnego powinien sporządzić notariusz?


Umowa najmu okazjonalnego powinna być sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności, czyli powinna być podpisana przez Wynajmującego i Najemcę.  (Ważne! Nie ma wymogu aby umowa najmu okazjonalnego była sporządzona przez notariusza w formie aktu notarialnego, o koniecznej wizycie u notariusza przeczytasz poniżej). 

Jakie są konieczne wymogi formalne (załączniki) dla ważności umowy najmu okazjonalnego?

Dla ważności umowy najmu okazjonalnego, konieczne  jest sporządzenie niezbędnych dokumentów (załączników), które powinny być załączone do umowy najmu okazjonalnego, a do których należą:

Załącznik  1 oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym (Ważne! konieczna wizyta Najemcy u notariusza celem sporządzenia tego załącznika)

Załącznik 2 wskazanie przez Najemcę innego mieszkania, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

Załącznik 3 oświadczenie właściciela innego mieszkania lub osoby posiadającej tytuł prawny do innego mieszkania, iż wyraża zgodę na zamieszkanie Najemcy (Ważne! na żądanie Wynajmującego oświadczenie załącza się z podpisem notarialnie poświadczonym)

Ważne! Brak powyżej załączonych załączników do umowy, spowoduję, że umowa przekształci się  w umowę najmu tradycyjnego. 

Kiedy jest konieczna wizyta u notariusza?

Najemca powinien udać się do notariusza celem sporządzenia załącznika do Umowy w postaci oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (o którym mowa powyżej).

 

Czy umowę najmu okazjonalnego należy zgłosić do Urzędu skarbowego?

Tak należy pamiętać, że w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, aby właściciel lokalu mieszkalnego zgłosił zawarcie umowy do Urzędu Skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania. (Ważne!, jeżeli nie zgłosisz umowy najmu okazjonalnego w zakreślonym terminie do Urzędu Skarbowego, wówczas zawarta umowa będzie uznawana za umowę najmu tradycyjnego).

 

Czy obowiązuje forma szczególna, druk, formularz na którym należy złościć umowę najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego?

Nie ma konkretnego wzoru druku na którym Wynajmujący powinien dokonać zgłoszenia do Urzędu Skarbowego. Wynajmujący może dokonać zgłoszenia własnoręcznie, w którym wskaże swoje dane osobowe, pesel, adres nieruchomości , termin rozpoczęcia umowy najmu okazjonalnego. Wynajmujący zgłaszając umowę najmu okazjonalnego, może również wskazać formę opodatkowania (ryczałt, na zasadach ogólnych, podatek liniowy).

Podsumowanie

Umowa najmu okazjonalnego ma na celu ochronę właścicieli lokali mieszkalnych, przed nieuczciwymi Najemcami, którzy nie chcą opuścić wynajmowanego mieszkania. Umowa najmu okazjonalnego w przeciwieństwie umowy najmu zwykłego, jest bardziej skomplikowana pod względem proceduralnym, jednakże warto rozważyć zawarcie umowy w tej formie, aby uchronić się przed niechcianymi i nierzetelnymi Najemcami.  Udział notariusza przy  podpisaniu umowy najmu okazjonalnego nie jest konieczny. (Ważne!) Jednakże Należy pamiętać, iż konieczne jest by oświadczenie o poddaniu się egzekucji przez Najemcę zostało sporządzone przez notariusza w formie aktu notarialnego. Ponadto dla ważności umowy najmu okazjonalnego konieczne są pozostałe załączniki, w postaci oświadczenia o wskazaniu przez Najemcę innego mieszkania oraz oświadczenie właściciela tego mieszkania zastępczego.  Ponadto pamiętaj o zgłoszeniu do Urzędu Skarbowego.

 

Stan prawny 25.05 2022 r.

Treści publikowane na blogu mają charakter informacyjny i nie stanowią porady prawnej,  w związku z czym Kancelaria nie ponosi odpowiedzialności za ich wykorzystanie przez czytelnika.  Należy mieć na uwadze, że  każdy stan faktyczny  jest inny i może różnić się od tego przedstawionego na blogu.